Beter benutten bestaande voorraad, leren van Nijmegen

Nijmegen gaat op een creatieve en open manier om met haar beleid rondom wonen. Wat dat de stad oplevert, bespreken we met Bas Crebolder, planoloog en Elma van Heerde, beleidsmedewerker Wonen.

“We verkennen wat er allemaal kan in de bestaande voorraad en wat er al gebeurt. Zodat we het makkelijker kunnen maken dat meer mensen in één woning gaan wonen.” vertelt Elma. “Een voorbeeld is woningsplitsing. Daar hanteren wij ruim beleid op, er is al veel mogelijk. Met corporaties zijn we bezig met woningdelen. Het is een aantrekkelijk alternatief voor jonge mensen die zelfstandig willen wonen. Ook voor alleenstaande ouderen kan het geschikt zijn. Door regels voor kostendelen kan woningdelen invloed hebben op het inkomen. AOW is bijvoorbeeld een issue: dat ziet woningdelen als een vorm van samenwonen. We willen kijken hoe we hiermee om kunnen gaan. Wij zien vooral voordelen, want woningdelen is niet alleen handig, het gaat ook eenzaamheid tegen. Zo proberen we te zorgen dat er meer mensen in één wijk kunnen wonen.”

Bas: “Wij wegen als planologen integraal alle belangen af. Wonen is voor ons één van de vele disciplines in de ruimtelijke ordening. Want je kunt ergens wel meer woningen zetten, maar dat heeft ook consequenties voor het gebruik van de ruimte voor bijvoorbeeld parkeren, het verkeer en de behoefte aan voorzieningen.”

Omgevingstafels

Bas: “In de gemeente zijn we met de invoering van de Omgevingswet, begonnen met een nieuwe werkwijze voor vooroverleg rond nieuwe ruimtelijke initiatieven in de stad. Hiervoor organiseren we Omgevingstafels. De doelstellingen van deze nieuwe werkwijze zijn een snellere, meer integrale behandeling van initiatieven met meer direct contact met initiatiefnemers. Juist door dat directe contact proberen we van de overheid minder een ‘black box’ te maken en zo bij te dragen aan het herstel van vertrouwen in de overheid.

Bij de Omgevingstafels worden veel beleidsdisciplines vanuit de gemeente betrokken zodat we het initiatief vanuit alle verschillende perspectieven kunnen beoordelen. Doordat we, waar mogelijk, ook direct contact hebben met de initiatiefnemer wordt ook zijn/haar perspectief goed meegenomen. Nijmegen werkt vaak ruimhartig mee aan initiatieven. Deze positieve grondhouding betekent echter niet dat we blind meewerken. Er moet uiteindelijk alsnog een goede integrale belangenafweging zijn die positief uitpakt voor de stad.

Er komen veel woningbouwplannen voorbij op de Omgevingstafel. We hebben woningen nodig en we staan hier in principe positief tegenover. De focus ligt hierbij wel op woningbouwplannen die echt iets toevoegen waar de stad behoefte aan heeft. Bijvoorbeeld woningtypes waar we nog onvoldoende van in de planning hebben staan of die de bestaande bouw of ruimte verbeteren. We kijken daarbij ook naar de effecten van transformatie naar woningbouw. Want wat laat je bijvoorbeeld achter als je een kantoorgebouw omzet naar wonen? Lijdt de economie daar niet onder door het verdwijnen van arbeidsplaatsen? Het is uiteindelijk een leuke maar complexe puzzel.”

Eén voorbeeld van het beter benutten van de bestaande voorraad wat vaak goed gaat is optoppen. Hierbij verdwijnt er geen andere functie en verminder je niet het aanwezige groen in de stad.

Elma: “Bestaande gebouwen aanpassen en optoppen is inderdaad heel efficiënt want er staat toch al iets. De stad moet natuurlijk wel leefbaar en sociaal blijven. Vaak kun je dan bij die extra verdieping ook nog een groen dak maken, waardoor je zelfs extra groen krijgt. Bij verdichting, dus bouwen op open plekken, moet je oppassen dat niet alle lucht en groen verdwijnt. Dat heeft veel meer impact op de leefbaarheid in een stad.”

Mooie voorbeelden

Het oude V&D pand is een mooi voorbeeld van optoppen: “Na het faillissement van de V&D in 2015 kwam het pand voor een groot deel leeg te staan. Onder de werktitel ‘Wonen, Werken en Winkelen in de Wederopbouw’ wordt het oude winkelpand opnieuw ontwikkeld. Op de begane grond blijft de winkelfunctie bestaan terwijl boven op een groot aantal nieuwe woningen wordt gebouwd. Na de herontwikkeling is er naast winkelen, ook ruimte voor een nieuw woon/werk-concept. Er komen stadsappartementen en lofts voor starters, expats en doorstromers. Eigentijds wonen dus, in combinatie met flexibele kantoorruimtes. Het pand wordt wel autovrij want parkeren in de binnenstad is lastig. We behouden de gevel van het pand met respect voor de architectuur van de wederopbouwperiode van Nijmegen na de oorlog. Op het groene dak is ruimte om elkaar te ontmoeten.”

Bas: “We zijn ook trots op het project Hazenpark (https://www.hazenpark.nl/). Dat is een oud bedrijventerrein waar nu woningen komen. In het midden komt een groene binnenruimte en alles wordt duurzaam gebouwd. Er komt een mooie mix van allerlei inwoners samen met mensen die zorg nodig hebben, want die komen hier gewoon tussen te wonen. Op deze manier stimuleren we ontmoetingen, voorkomen we eenzaamheid en dragen we bij aan onze duurzaamheidsambities.”

Eenpersoonshuis

Elma: “Veel huizen zijn voor gezinnen gebouwd, maar er komen steeds meer eenpersoonshuishoudens. Er zijn daardoor veel woningen met eigenlijk teveel kamers. Dat vraagt om een ander gebruik van panden. Daarom willen we het delen van een woning beter onder de aandacht brengen.

We bevorderen de doorstroom door een groot aanbod. Met de hoge woningprijzen is dat wel lastig! De woningcorporaties en ontwikkelaars zijn belangrijke partners voor ons. Wij kijken naar beleid en de ruimtelijke ordening, maar zij zorgen voor het bouwen.”

Bas: “Nijmegen is wel een van de gemeenten die altijd heel bewust duurdere huizen heeft gemengd met sociale huur. Die mix zorgt ervoor dat het overal fijn wonen is in onze stad. Dat maakt ook dat we heel gewild zijn en dat iedereen hier graag wil wonen. Veel studenten blijven dan ook graag in Nijmegen na hun studie.”

Groene Metropool voordelen

Nijmegen heeft de Groene Metropoolregio hard nodig bij de woonuitdaging. Elma: “We hebben in de woondeal 2.0 afgesproken dat we als regio de bestaande voorraad beter willen benutten. Dit levert niet alleen extra woningen op voor bijvoorbeeld alleenstaanden en jongeren, maar ook mogelijkheden om de woningvoorraad te verduurzamen en de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving te verbeteren. De mogelijkheden zullen per gemeente verschillen, afhankelijk van de voorraad die er is en kansen die zich voordoen. Door kennis te delen en te leren van elkaars voorbeelden, helpt het om in een gemeente en corporatie aan de slag te gaan met de eigen voorraad. We hoeven niet opnieuw het wiel uit te vinden. De meerwaarde is daarnaast dat we op basis van die gedeelde ervaringen als regio het gesprek aan kunnen gaan met Rijk en provincie over het wegnemen van financiële en juridische hobbels.”

Uitdagingen

Natuurlijk heeft ook Nijmegen de nodige uitdagingen. Bas: “De netcongestie maakt het heel lastig om bij te bouwen. En we hebben ook tekort aan ambtenaren om plannen te ontwikkelen.”

Elma: “Voor woningcorporaties is het verduurzamen van hun woningvoorraad op dit moment een grote kostenpost. Dat maakt het heel moeilijk om woningen betaalbaar te houden, ook door alle schaarste op de woningmarkt.”

Tips

Wat kunnen andere gemeenten leren van Nijmegen? Elma: “Stel geen extra regels voor woningsplitsing en ben niet bang voor de gevolgen. Houd rekening met meer kleine huishoudens in je woningvoorraad.”

Bas: “Probeer echt verschillende doelgroepen te mengen in een wijk, dat werkt goed en maakt het wonen prettiger! Je hebt daardoor veel minder segregatie in de stad.”